Правовую основу инвестиционной деятельности на территории Российской Федерации составляют Конституция РФ, Федеральный закон от 9 июля 1999 г. № 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации», Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности на территории РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Закон об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений) и Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», действующий в части, не противоречащей законодательству Российской Федерации.

Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, которые заключаются между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Условия договоров и (или) государственных контрактов, заключенных между субъектами инвестиционной деятельности, сохраняют свою силу на весь срок их действия, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами.

Объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами.

Как правило, заключение инвестиционного договора (контракта) порождает привлечение соинвесторов, т.е. тех лиц, за счет которых будет осуществляться строительство или реконструкция объектов недвижимости. Оформление данных правоотношений выстраиваются путем совершения таких непоименованных сделок, как соинвестиционный договор (контракт), предварительный договор купли-продажи, договор долевого участия в строительстве и иных договоров. При данном построении договорных отношений различные участники инвестиционной деятельности, применяют разные способы защиты своих прав.

Так, анализ судебной практики относительно приобретения права собственности на результат (объект) инвестиционной деятельности в сфере строительства недвижимости «показал», двоякую позицию судебной практики, арбитражные суды отказывают в удовлетворении требований о признании права собственности на результат инвестиционной деятельности, а суды общей юрисдикции наоборот удовлетворяют такие иски.

Так, Арбитражные суды Российской Федерации с учетом постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» приходят к однозначному выводу, что положения законодательства об инвестициях (в частности, ст. 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ст. 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество, при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости.

Более того, в своем определении Высший Арбитражный Суд РФ от 19 марта 2012 г. по делу № А40-150035/10-60-941 указал, довод заявителя, что в решениях судов общей юрисдикции дается иная оценка спорных отношений, подлежит отклонению как не свидетельствующий о нарушении арбитражными судами единообразия в толковании и применении норм права.

При этом, п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 установлено, что судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам гл.: 30 (Купля-продажа); 37 (Подряд); 55 (Простое товарищество) ГК РФ и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам п. 2 ст. 223 ГК РФ, т.е. с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

В соответствии с п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54, в случаях, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества. При разрешении споров, вытекающих из таких договоров, судам надлежит исходить из следующего.

В силу п. 2 ст. 8, ст. 131 ГК РФ, ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здание или сооружение) на основании ст. 219 Кодекса возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено, с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Согласно п. 1 ст. 1043 ГК РФ имущество, внесенное товарищами в качестве вклада, а также произведенное в результате совместной деятельности, признается их общей долевой собственностью, если иное не предусмотрено законом, договором либо не вытекает из существа обязательства. В соответствии с п. 2 ст. 8, ст. 131 ГК РФ и применительно к ст. 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право общей долевой собственности товарищей на недвижимое имущество, внесенное ими в качестве вклада, возникает с момента его государственной регистрации.

Следовательно, в том случае, если объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании ст. 219 ГК РФ может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок.

Противоположная судебная практика сложилась в судах общей юрисдикции, где суды «стоят» на защите граждан, признавая за ними права собственности на жилые помещения на основании тех же инвестиционных сделок (договор инвестирования (соинвестирования), предварительный договор купли-продажи и др.). Суды общей юрисдикции исходят из того, что гражданин, вкладывая свои денежные средства в строительство жилого дома, тем самым наделяется полномочием приобрести права собственности на него в соответствии с размером своего вклада, суды учитывают лишь факт оплаты инвестиционного взноса и завершения строительства, т.е. ввод объекта в эксплуатацию.

Полагаю, что расхождение судебной практики между арбитражными судами и судами общей юрисдикции является не допустимым. Фактически получается, что на основании одних и тех же норм права у разных субъектов правоотношений (граждан-потребителей и юридических лиц) возникают разные (абсолютно иные) правомочия на результат инвестиционной деятельности. В одних случаях граждане приобретают право собственности на результат инвестиционной деятельности, а в других юридические лица (предприниматели) наоборот не приобретают право собственности и не могут защитить его путем признания права.

Единственным выходом, по мнению автора статьи, для предпринимателя является уступка своих прав на физическое лицо, который затем может обратиться в суд общей юрисдикции с иском о признании права. Однако, такая ситуация возможна только в случае если объектом инвестиций является жилое помещение или машиноместо, а в случае если объектом будет являться нежилое помещение, районные суды прекращают производство по таким искам о признании права собственности на объект недвижимости, в связи с не подведомственностью данных дел судам общей юрисдикции.

Федеральным законом от 12 декабря 2011 г. № 427-ФЗ «О внесении изменений в ст. 2 и 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в ст. 3 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» законодатель внес дополнения, которые фактически должны были изменить сложившуюся арбитражную судебную практику.

Так, законодатель дополнил ст. 3 следующим пунктом: объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 г. и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со ст. 24.2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором. Государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется.

Однако и этого было недостаточно, анализ судебной практики показал опять неопределенность. Теперь уже неоднозначность выявлена в арбитражной практике, в одних случаях суды продолжают отказывать в удовлетворении требований ссылаясь на п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54, а в других случаях удовлетворяют требования с учетом п. 3 ст. 3 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».